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Empreendimento S. Lourenço: o novo ‘boom’ habitacional que põe Melgaço no radar dos americanos e dos investidores de Monção
“Surpreendeu-me muito. Quando abracei este projeto, pensei que havia lugar para ele com gente de Melgaço, porque ainda há gente com dinheiro, e agora com os sistemas de teletrabalho, há muita gente que já pode trabalhar desde casa e ter mais qualidade de vida”.
Há cerca de três anos que Armando Faria, proprietário da empresa melgacense de restauros INOUT, acalentava a ideia de apostar em grande no mercado imobiliário. Afinal, há mais de vinte anos que não havia renovação do parque habitacional em média ou grande escala.
O outdoor à entrada da vila de Melgaço anunciava um empreendimento que recolocaria Melgaço no mapa da reabilitação urbana e na corrida do mercado imobiliário. E cumpriu, com indicadores que surpreenderam até o próprio promotor.
A aposta – para o histórico do concelho – era ambiciosa. O edifício proposto por Armando Faria, o Empreendimento S. Lourenço, é composto por 45 apartamentos e três lojas, uma delas de grande dimensão (cerca de 1000 metros quadrados, entre loja e armazém), com a seguinte distribuição e tipologias: 23 T1, 18 T2 e 4 T3, todos com lugares de garagem.
“Trabalho em Melgaço há 40 anos, houve uma altura que foi o boom da construção, depois isto ficou adormecido. Achei que era o momento certo, porque há mais de 20 anos que não se faz uma construção nova, e com a Escola Superior de Desporto e Lazer [do IPVC] há falta de alojamento. O conceito disto é fazer algo de raiz, apostar numa localização muito boa e fazer qualquer coisa inovadora”.
Reconhece que é mais barato desenhar e construir de raiz do que comprar e restaurar, no centro urbano, um dos muitos edifícios desabitados. “Estarmos a demolir um edifício velho e aproveitar e não se sabe o quê, é preciso muita mão de obra e hoje em dia temos dificuldade em tê-la”, considerou.
A confirmação da construção de uma grande superfície comercial da insígnia Continente (grupo Sonae) acabou por influenciar até a configuração de uma das lojas do rés-do-chão do edifício, reforçando ainda mais a centralidade pretendida.
“Comprei o terreno, porque acho que está muito bem localizado. Estamos perto da escola e do centro da Vila. Falava-se que vinha o Continente e, efetivamente, fizeram-se as escrituras dos terrenos. Tive um negócio que alterei, um comércio no rés-do-chão. Alterei o projeto, porque tinha apartamentos, mas houve um chinês que quis tudo para loja. Ficou condicionado, só avançava [o negócio] se o Continente viesse. Fizemos o negócio, pagaram a alteração, e caso o Continente não viesse, ele podia desistir, mas perdia o dinheiro da alteração do projeto”, confidencia.
Contudo, é na corrida aos apartamentos que a surpresa foi maior. Armando Faria dizia, em meados de maio, já ter cerca de 70% das unidades vendidas, com clientes dos Estados Unidos da América (EUA) e de Monção a liderar as aquisições.
Uma notícia do jornal online Observador, de 18 de maio, mostra que os norte-americanos estão atentos ao mercado imobiliário nacional, e Melgaço parece ter entrado no radar.
“Os Estados Unidos também parecem ter descoberto Portugal. O contexto político, fez aumentar o fluxo de norte-americanos a procurar a Europa e, no Velho Continente, muitos preferem o nosso país. A proximidade ao mar é especialmente procurada pelos compradores oriundos da Florida e Califórnia”, noticia aquele diário.
Por cá, para Armando Faria, que desconhecia a tendência de compra do mercado americano, as aquisições concretizadas levaram-no a perspetivar futuros investimentos.
“Surpreendeu-me muito. Quando abracei este projeto, pensei que havia lugar para este projeto com gente de Melgaço, porque ainda há gente de dinheiro, e agora com os sistemas de teletrabalho, há muita gente que já pode trabalhar desde casa, e podem ter mais qualidade de vida. Apanhei alguma dessa geração, mas um ou dois. O forte dos investidores são americanos, e gente de Monção. Um dos compradores de Monção, só ele, comprou-me quatro apartamentos. Outro comprou três, mas depois diluiu por colegas, ou seja, ele fez o negócio, mas depois, nos contratos, são três pessoas diferentes”.
Para o promotor desta nova avalanche do imobiliário em Melgaço, esta compra massiva estará ligada à estratégia dos investidores, num concelho ainda “virgem” no setor, com preços de partida muito abaixo dos praticados nos concelhos vizinhos de Monção ou Arcos de Valdevez.
“Vejo que há uma estratégia. Monção, Arcos, Valença, está tudo muito caro. Em Melgaço, este mercado está praticamente virgem, os preços são aliciantes. O preço de um T1, dos mais pequenos, que eu lancei em promoção, eram a 85.500 euros. Era uma campanha, que já acabou. Em Monção e nos Arcos, um T1 com as mesmas dimensões está a preços de 140 e 160 mil euros. São valores que um jovem não suporta, com os ordenados que temos. Ou os solos são muito caros, ou é a especulação. Como há muita procura, se calhar é”, observa.
A procura por tipologias T2 acontecerá “mais na parte final, quando eles [jovens] têm acesso ao crédito”, antecipa Armando Faria. “Tenho um jovem que conseguiu ter acesso ao crédito em construção, que não é fácil, mas conseguiu. Mas na parte final, quando a obra estiver pronta, os jovens vão procurar os T2. Os investidores, para alugar, vão para o mais económico, portanto, neste momento os T1 estão quase todos vendidos”.
O boom americano
“Primeiro, porque o nosso país é muito seguro, e depois, Melgaço é muito tranquilo. Depois porque, com o mesmo investimento que fariam no Porto, em Lisboa, ou no Algarve, diluem isto em vários sítios. Compram um em Melgaço, outro em Ponte Lima… com meio milhão de euros, são capazes de comprar quatro apartamentos. Em Lisboa ou Porto só comprava um”, analisa Armando Faria.
Entre os interessados há quem compre “para usufruir” e quem compre para alugar, com vista a uma futura valorização. Mas, e Monção?
“Penso que pode ser por causa dos terrenos serem mais baratos. Os terrenos mais centralizados, em Monção devem ser muito mais caros, porque o preço de construção é mais ao menos o mesmo”, justifica o investidor.
O dinamismo gerado com esta primeira investida de Armando Faria no imobiliário levou-o a antecipar planos e a manter o ritmo de investimento.
“Não há dúvidas que isto me veio trazer um dinamismo muito grande, outra visão do que eu ia fazer. Está a correr muito bem e já submeti a outro pequeno projeto que tinha na cabeça, de 12 apartamentos. Na altura, comprei o terreno onde está a ser feita esta construção [do empreendimento S. Lourenço] e um terreno ao lado. A minha ideia era, ao acabar esta construção, fazer o outro prédio pequeno, de doze T1 e pensar na minha reforma. Era fazer uma [casa] para mim, dar uma a cada filho e alugar o restante. Mas já começo a pensar de outra maneira, porque há americanos interessados em comprar o edifício [o pequeno] todo. Se isso vier a acontecer, vou partir para outro. Já ando em negociações de outros terrenos e, enquanto houver esta procura, também não vou parar, vou aproveitar esta avalanche”, confidencia.
Sobre projetos descentralizados em freguesias do concelho, Armando admite que a tendência da população é aproximar-se dos serviços e centros urbanos, sobretudo a mais idosa.
“Na construção, os acessos e a localização são importantes. Fazer um empreendimento destes em Alvaredo, por exemplo, provavelmente ia-me esbarrar, porque não ia ter esta procura. Se as pessoas de idade estão a deixar as aldeias para estarem mais perto das grandes superfícies comerciais, dos hospitais, não faz sentido eu ir fazer uma construção fora do centro, quando eles querem centrar”, explica.
A procura por parte da população mais idosa levou, inclusive, à melhoria das condições de acessibilidade e instalação de elevadores.
“Conheço gente de Fiães, de Parada do Monte, de Cubalhão, ou Castro de Laboreiro, que já são idosos e que dizem ‘agora não tenho vizinhos, acontece-me qualquer coisa, a quem é que eu vou recorrer?’, então eles e os próprios filhos, que estão no estrangeiro, já começam a pensar também nisso. Querem os pais mais perto, de um supermercado ou de um hospital. Por isso é que já estou a fazer um edifício, que é relativamente baixo – rés-do-chão mais dois pisos – mas com elevadores. Porque as forças não são as mesmas, numa pessoa com 70 ou 80 anos. Não era obrigatório, mas estou a pôr elevador, por causa de ter mais procura por pessoas de idade, e valoriza também o próprio imóvel”, confessa.
Mão-de-obra nacional em fim de ciclo
Um dos maiores desafios enfrentados pelas construtoras é, segundo Armando Faria, a escassez de mão-de-obra qualificada. Congratula-se por ainda poder contar com equipas fixas, mas reconhece que esse cenário tem os dias contados.
“Temos que andar com muito jeito com o pessoal porque a pouca mão de obra que temos, nacional, está a acabar, praticamente. Os jovens hoje em dia não vão entrar no mercado da construção civil. Podem entrar para trabalhar com sistemas informáticos, mas no duro mesmo, pode acontecer um em cada cem”, observa.
A construção está a cargo de uma empresa liderada por Éder Jann, empresário brasileiro a residir em Portugal há mais de duas décadas, com atividade entre Melgaço e Monção. A mão-de-obra é inteiramente nacional.
“É mão-de-obra já com idade, e curiosamente, 70% da mão-de-obra que tem ali é de melgacenses. Pessoas que vieram da França, que percebem de construção e são daqui, de São Paio, de Roussas, da Vila. São ‘maduros’, mas trabalhadores, e essa é que é a mão de obra boa”, elogia Armando Faria.
É sobre esses que recai a responsabilidade de cumprir o prazo estabelecido, com a expectativa de que as primeiras escrituras se realizem em agosto de 2027, ou no mais tardar até ao final desse ano.
Desburocratização municipal e isenção de taxas permitiram poupar “cerca de 100 mil euros”
Armando Faria afirma que, nesta segunda ida aos serviços de licenciamento de obra – a primeira tinha sido para um serviço a instalar junto à loja – o processo foi célere e descomplicado.
“Tinha uma má ideia do município, do sistema. Tive várias situações para investir e recuei, desisti disso. Agora fui surpreendido pela positiva, mas também já me tinham dito que tinham mudado o sistema e as equipas, que agora tínhamos equipas daqui de Melgaço, mais dinâmicas. Não complicaram a vida e foi rápido. Outra vantagem foi a isenção de taxas, porque isso também motiva muito o investidor. Portanto, taxa zero, e isto parece que não, mas numa obra desta dimensão estamos a falar entre 80 mil e 100 mil euros, que é muito importante”, congratula.
